有個(gè)突發(fā)信息炸了屏。

先是爆出光大信托緊急通知，暫停所有房地產(chǎn)類項(xiàng)目募集—— 12 點(diǎn)之后，所有已經(jīng)募集的房地產(chǎn)項(xiàng)目，退款！

看得局姐一臉懵逼——暫停房地產(chǎn)項(xiàng)目募集就算了，客戶已經(jīng)出錢(qián)買(mǎi)了的，還要退款？！

這不是個(gè)案。半小時(shí)之后，其他跟進(jìn)的信托公司也浮出水面了 ……

市場(chǎng)正在炸鍋呢，光大信托的一個(gè)高層站出來(lái)了，怒斥 " 這是謠言 "。

實(shí)際情況是，按監(jiān)管要求，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行余額管控，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，平滑運(yùn)作。光大信托堅(jiān)持房住不炒，重點(diǎn)支持與政策導(dǎo)向一致的住房保障項(xiàng)目。

至此，事情的輪廓已經(jīng)比較明白了——信托公司開(kāi)始拋棄 " 與導(dǎo)向沒(méi)那么一致 " 的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，將來(lái)，錢(qián)會(huì)加速流向當(dāng)下政策比較支持的，住房保障項(xiàng)目。

比如說(shuō)，舊改。

嗯，如此看來(lái)，下半年的樓市，很可能，會(huì)比想象之中的更加嚴(yán)峻。

所以，房?jī)r(jià)會(huì)怎么走？什么時(shí)間，才是下半年最適合入場(chǎng)的時(shí)間點(diǎn)？

01

信托公司當(dāng)下看似突兀的動(dòng)作，有著草蛇灰線一般的伏筆。

三月，土地市場(chǎng) " 小陽(yáng)春 " 隱現(xiàn)。

4 月 17 日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，控制居民杠桿率過(guò)快增長(zhǎng)。

在地王最火熱的時(shí)間段，5 月初，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)了個(gè) 23 號(hào)文，對(duì)銀行和信托提出要求，要整治金融亂象，不向違規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)提供融資。

然后，公開(kāi)信息可以看到，從 4 月到 5 月下旬， 50 天時(shí)間里，各地銀保監(jiān)局開(kāi)出 32 張罰單，給違規(guī)輸血房地產(chǎn) " 斷供 "。

當(dāng)時(shí)，這一切還沒(méi)有傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，" 地王 " 一個(gè)接一個(gè)，挑戰(zhàn)著在土拍市場(chǎng)上鏖戰(zhàn)的，房企們的口袋，和智商。

6 月初，監(jiān)管部門(mén)收緊 " 地王 " 融資，旭輝、金地等拿地激進(jìn)房企債券、ABS 發(fā)行被暫停。后來(lái)，雖然企業(yè)站出來(lái)否認(rèn)，但已經(jīng)可以明晰地感受到，收緊房企資金端的大趨勢(shì)，是沒(méi)什么好質(zhì)疑的了。

但是，正如當(dāng)時(shí)《為什么調(diào)控收緊，樓市 " 啞火 "，但房企還在搶地？》那篇文章里寫(xiě)的那樣，沒(méi)搶夠土地的房企們，不愿意收手。

于是，在 6 月份的陸家嘴論壇上，銀保監(jiān)會(huì)主席直言：

必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化的問(wèn)題。

歷史證明，凡是過(guò)度依賴房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的國(guó)家和地區(qū)，最終都要付出沉重代價(jià)。

靠投資投機(jī)房地產(chǎn)來(lái)理財(cái)?shù)木用窈推髽I(yè)，最終都會(huì)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)都很不劃算。

至此，真正的戰(zhàn)斗打響了。

7 月初，銀保監(jiān)會(huì)約談了部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大的信托公司，對(duì)他們進(jìn)行警示，要求嚴(yán)格落實(shí)房住不炒的總要求，將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速控制在合理水平。

馬上，部分地區(qū)銀保監(jiān)局跟進(jìn)了，召集了轄區(qū)內(nèi)的信托公司開(kāi)會(huì)，對(duì)下一步開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)提出各種從嚴(yán)的要求。

緊接著，就發(fā)生了今天看到的，部分區(qū)域的信托公司對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行余額管控，甚至?xí)和０l(fā)行。

事實(shí)上，作為房企的融資渠道之一，房地產(chǎn)信托收縮的趨勢(shì)，從 6 月份已經(jīng)開(kāi)始了。

下半年，房地產(chǎn)信托恐怕真要繼續(xù)收縮了。

02

信托收縮，對(duì)樓市有什么影響呢？

其實(shí)，從量上來(lái)看，信托資金占房企融資的部分，不大的。

華創(chuàng)證券的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資資金來(lái)源主要有四個(gè)部分：國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金，占比分別穩(wěn)定在 17%、0.1%、32% 和 52% 左右。

其中，國(guó)內(nèi)貸款又分為銀行貸款和非銀貸款，其中非銀貸款在國(guó)內(nèi)貸款中的占比約 20%。信托產(chǎn)品投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，主要涉及的就是國(guó)內(nèi)貸款中的非銀貸款部分，以及自籌資金部分。

然而，這么點(diǎn)錢(qián)，對(duì)于土地市場(chǎng)還挺重要的。

房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資模式本身具有 " 高杠桿 " 的特征，也就是說(shuō)，前期拿地和施工階段使用大量的外部融資，后期通過(guò)銷售回款置換前期外部融資。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目取得 " 四證 " 之前，銀行貸款是不能用的，信托貸款是最重要的外部融資渠道。

信托資金寬松，是今年二季度土地市場(chǎng)活躍的主要原因之一。而管住房地產(chǎn)信托，就卡住了 " 地王 " 的誕生之路。

要不怎么說(shuō)這輪調(diào)控足夠精準(zhǔn)呢！

03

讓房企更不爽的是，融資收縮，并不只是信托一個(gè)渠道在單打獨(dú)斗。

這是一套組合拳。

前幾天有這么一條新聞：

好的，繼部分房地產(chǎn)信托暫停外，銀行的房地產(chǎn)信貸很可能也放緩了。

這下，" 國(guó)內(nèi)貸款 " 這一 Part 有點(diǎn)艱難了。

更艱難的擔(dān)子，不但放在房企面前，也放在了買(mǎi)房者的面前。

那就是個(gè)人房貸的部分。

最近，一個(gè) 90 后小伙伴向局姐吐了個(gè)槽。

妹紙和男票在佛山工作。男票工作好幾年，好不容易撞個(gè)運(yùn)，搖上了一個(gè)人才房，開(kāi)心得不行。在貸款的時(shí)候，卻遇到了個(gè)大波折——

好幾個(gè)大型銀行，審核變得 " 變態(tài)嚴(yán) "，甚至要查首付銀行卡里的資金來(lái)源：

你的首付，必須都是自己的，頂多允許父母資助一點(diǎn)。如果查到有非直系親屬的大額入賬，就算是你親兄弟姐妹借給你的錢(qián)，對(duì)不起，你的貸款被取消了。

妹紙和男票試了好幾家銀行，才找到一家松動(dòng)點(diǎn)的。為了能順利貸到款，甚至犧牲了最優(yōu)的利率。

房貸除了變難了，也變貴了。

7 月 11 日，據(jù)融 360 數(shù)據(jù)，全國(guó)首套房貸款平均利率自 2019 年以來(lái)環(huán)比首次上漲。

2019 年 6 月，全國(guó)首套房貸款平均利率為 5.423%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率 1.107 倍，環(huán)比上漲了 0.14%。

5 月的全國(guó)房貸利率是 2018 年以來(lái)最低位，從 6 月開(kāi)始，新一波利率反彈的大潮正在席卷而來(lái)。

這下，一方面?zhèn)€人房貸收緊，買(mǎi)房投機(jī)的需求減少，樓盤(pán)的回款會(huì)受到影響，另一方面，房企借錢(qián)加杠桿變得更艱難了，可以想象，也會(huì)更貴了。

作為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)行業(yè) " 高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿 " 的模式，眼看即將陷入一個(gè)名叫 " 缺錢(qián) " 的惡性循環(huán)。

畢竟，光是信托一項(xiàng)，將來(lái)可是有越來(lái)越高的債務(wù)需要房企償還的。

借新還舊的游戲，可怎么玩得下去。

04

房企還有辦法嗎？有的。

比如，去海外借錢(qián)。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7 月上旬，房地產(chǎn)企業(yè)海外融資計(jì)劃漸有井噴之勢(shì)。十天時(shí)間，就有超過(guò) 15 家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了超過(guò)百億美元的融資計(jì)劃。

從企業(yè)的美元融資成本看，相比之前有所上漲，分化也非常明顯，從不足 6% 到超過(guò) 10% 都有。大型房企的融資成本優(yōu)勢(shì)比較明顯。

但這一招真不是隨便什么企業(yè)都可以用的——至少，得是大型品牌房企，才有這個(gè)千里迢迢弄錢(qián)的本事。

所以，在上面說(shuō)到的，房地產(chǎn)投資資金來(lái)源里，外資的占比幾乎可以忽略不計(jì)。

至于廣大的杠桿率太高的，前期買(mǎi)地太猛的，產(chǎn)品賣(mài)不太動(dòng)的中小房企們，除了國(guó)內(nèi)發(fā)債之外，要想快速回款，維持資金鏈安全，估摸著就只剩下降價(jià)賣(mài)房，甚至賣(mài)股權(quán)、賣(mài)項(xiàng)目這些 " 斷臂求生 " 的法子了。

所以 ……

在樓市，下半年，大概率會(huì)出現(xiàn)一個(gè) " 撿漏 " 的窗口期。

如果你是剛需，非買(mǎi)房不可的那種，從現(xiàn)在開(kāi)始到年底，可以密切關(guān)注樓市折扣信息，準(zhǔn)備 " 撿漏 " 了。

來(lái)源：地產(chǎn)知識(shí)局