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和一位在日本頗有資歷和名氣的律師朋友聚會(huì)，發(fā)現(xiàn)最近一直在北海道出差的他居然難得地流露出糾結(jié)和疲累。經(jīng)過我反復(fù)地關(guān)心詢問，他才嘆著氣說在忙一個(gè)北海道房地產(chǎn)采購項(xiàng)目，買方是實(shí)力雄厚的中國公司。律師朋友很糾結(jié)，因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)這個(gè)項(xiàng)目的中間人加價(jià)非常厲害，相當(dāng)于6億日元的項(xiàng)目用10億賣給中國人。律師沒有義務(wù)也沒有被授權(quán)對(duì)價(jià)格進(jìn)行評(píng)定，而且他是中間人聘請(qǐng)的律師，更沒有立場(chǎng)去提醒買家。但是良心上有點(diǎn)過不去。

更可悲的是，這已經(jīng)不是律師朋友第一次遇到惡性加價(jià)了。因?yàn)楹苌儆兄袊I家純粹買一片荒地，一半都是買土地以及土地之上的基礎(chǔ)設(shè)施。比如農(nóng)場(chǎng)、牧場(chǎng)或是滑雪場(chǎng)之類，加上設(shè)施之后價(jià)格對(duì)于外界相對(duì)來說就非常不透明了。我的律師朋友也是因?yàn)樽隽舜罅咳毡救酥g的北海道地產(chǎn)交易案件，才能知道基本行情。遺憾的是絕大部分來日本買地產(chǎn)的中國買家身邊都跟著頭腦靈活的中國同胞當(dāng)中間人，大幅加價(jià)簡(jiǎn)直是必然的事情。

律師朋友喝了幾杯酒，一直問我說要不要做一個(gè)第三方的公正平臺(tái)，或者他的律所提供幫買日本房地產(chǎn)的中國人做估值的新業(yè)務(wù)。我說這可是斷人財(cái)路的事情呀！何況加價(jià)的中間人也都是中國同胞，就算咱們推出估值業(yè)務(wù)，也不知道買房者是會(huì)相信我們、還是相信他們呢？說到這，我倆也只能嘆息了。

近年來，北海道的地成了中國公司最熱門的購買目標(biāo)。但那里真的值得用這么大的資金去投資嗎？站在日本的角度來看，北海道就不是一個(gè)好的投資地：自然條件比較惡劣，經(jīng)濟(jì)也單一地以農(nóng)漁業(yè)為主。這些中國資本在北海道買的地能做什么呢？如果繼續(xù)做農(nóng)業(yè)，這挺難的。受自然環(huán)境限制，北海道農(nóng)業(yè)的產(chǎn)量其實(shí)不高。

何況有一個(gè)極為嚴(yán)重的問題就是日本現(xiàn)在非常缺乏勞動(dòng)力，日本政府都已經(jīng)頒布了一個(gè)新條例：18歲以下的外國年輕人只要會(huì)簡(jiǎn)單的日語、愿意來務(wù)農(nóng)，可以隨時(shí)來日本從事農(nóng)業(yè)工作。我自己也看過一部紀(jì)錄片，日本某個(gè)村莊盛產(chǎn)優(yōu)質(zhì)玉米，供不應(yīng)求，但當(dāng)?shù)胤N植玉米的農(nóng)民平均年齡已經(jīng)76歲。難道這些公司準(zhǔn)備千里迢迢地支援日本農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)？

我知道很多中國資本在北海道圈地是打算從事旅游業(yè)，比如建酒店或主題公園，這更是日本人不能理解的。因?yàn)槿毡九菽?jīng)濟(jì)時(shí)代最經(jīng)典的投資失敗案例全都是花巨資投資的主題公園，而其中虧損額度最大的度假村正位于北海道。這個(gè)總投資2000億日元的度假村在1993年負(fù)債就達(dá)到了142億日元，幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，最近一次“接盤”買下這個(gè)破產(chǎn)度假村的果然就是中國某著名集團(tuán)。而目前也并沒有聽到度假村經(jīng)營改善或者成為中國游客的熱門目的地，只能默默祝這家公司好運(yùn)了。

我和日本投資界的老前輩還聊到了這個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)他慈悲溫和地跟我說：“大概世界上有錢人要走的彎路都是一樣。”日本有錢人曾經(jīng)栽過的坑還在，只是換成中國的有錢人往里面跳了。

如果是個(gè)人來日本買套房做投資呢？畢竟日本買房是永久產(chǎn)權(quán)，也是我們通俗理解的買了一塊地。在我的知識(shí)范圍之內(nèi)，我可以負(fù)責(zé)任地說，如果你能接受每年4%?5%的固定投資收益，那么可以考慮在東京買一套房出租。畢竟日本的經(jīng)濟(jì)還是集中在首都圈，大量人口依然在涌入東京，買樸實(shí)便利的東京小公寓租給上班族，每年的收益比較穩(wěn)定。而且每年4%?5%的出租回報(bào)率已經(jīng)好過了國內(nèi)大城市和世界絕大多數(shù)的都市。

但是，不要指望東京的房?jī)r(jià)能像中國過去十幾年這樣，還能蹭蹭地翻倍上漲，因?yàn)槿毡疚磥淼慕?jīng)濟(jì)總不可能像這些年中國經(jīng)濟(jì)那樣騰飛，尤其是日本人根本沒有中國人這樣熱切的買房欲望。再加上日本人口老齡化嚴(yán)重，年輕人又不愿結(jié)婚生子，買房的剛需市場(chǎng)萎縮，投資市場(chǎng)更是慘淡。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)泡沫破滅時(shí)代房?jī)r(jià)大跌時(shí)的陰影還深深印在大家的腦海中。

日本銀行其實(shí)一直嚴(yán)格把控房屋貸款標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)說在經(jīng)濟(jì)最瘋狂的時(shí)代也要求買房者的貸款金額不可超過年收入的3倍左右，因此，吃足苦頭的都是當(dāng)年有錢購買多套房產(chǎn)的高收入人群。沒有剛需，沒有投資客，用什么來拉動(dòng)房?jī)r(jià)提升呢？難道要靠中國人去拉動(dòng)整個(gè)東京的房?jī)r(jià)嗎？

我老板在房產(chǎn)上的投資很有代表性。他年輕時(shí)便在日本大銀行工作，不管理財(cái)還是貸款絕對(duì)是近水樓臺(tái)?，F(xiàn)在也是公司一人之下的高層，收入可觀。但他最近才在50多歲的“高齡”買了人生第一套房，還是為了離外孫女近一些，加上他一直居住的地方房租最近上漲不少。他完全沒有在房產(chǎn)上投資嗎？并不是，他在北海道著名的滑雪地買了兩套小房子，專門在滑雪季出租用。

據(jù)他所說，他買房子所在的滑雪場(chǎng)并非大名鼎鼎，價(jià)格便宜，但是雪季相對(duì)更長，而且他專門挑選了一直接待海外游客的滑雪場(chǎng)。后來日本滑雪熱潮降溫，不少滑雪場(chǎng)因?yàn)槿鄙倏腿硕归]，但他投資的地方因?yàn)橹饾u成為澳大利亞客人熱門的選擇，反而越來越火爆。用他的話說，沒想到投資了幾十年的項(xiàng)目現(xiàn)在還有收益呢！

作為中國人，偶爾飛到日本去看看房看看地，你能保證中介幫你找到這樣優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目嗎？還是會(huì)被忽悠著買下一片片華而不實(shí)的北海道薰衣草田？我有一次在東京街頭閑逛，習(xí)慣性地看房屋中介貼出的價(jià)格，突然發(fā)現(xiàn)東京的每一套房子都比我印象中的高出50%?70%。我百思不得其解。再看到廣告都是中文的，街對(duì)面是中國某銀行的東京分行，才恍然大悟：這就是中國人開的專門坑同胞的房產(chǎn)中介?。?/p>

我很氣憤，但又無能為力。誰讓中國人出名地愛買房呢？而身邊又總是流傳著誰誰誰買了哪套房突然賺了幾百萬的財(cái)富神話。但我不相信這會(huì)是永久。投資房地產(chǎn)賺錢最重要的因素不是地段，而是天時(shí)。只有在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)超出常規(guī)地飛速發(fā)展時(shí)期，才會(huì)有房?jī)r(jià)的猛增。而房產(chǎn)作為投資時(shí)最大的弊病就是缺乏流通性，房產(chǎn)變現(xiàn)是最難的。當(dāng)我們這些平凡人聽說某某富豪買下一條街創(chuàng)造財(cái)富神話的時(shí)候，往往看不到的是這些富豪在其他領(lǐng)域投入了多少。房產(chǎn)只是他們投資組合中的一部分，最容易被我們這些“窮人”理解的部分，絕對(duì)不是他們的主要投資所在。

我那位投資北海道房產(chǎn)的老板，在兩年前投資了比特幣并持有到上一輪猛漲行情。而最近學(xué)校邀請(qǐng)了著名家族企業(yè)的負(fù)責(zé)人來做演講，原來某家業(yè)界知名的外匯投資基金是人家家里閑錢的“一小部分”；而另一位頭發(fā)花白的演講嘉賓爽朗地笑著說，他覺得這些年家族企業(yè)投資最成功的往往來自三個(gè)領(lǐng)域：藝術(shù)品、古玩、紅酒。還幽默地說，他最喜歡投資紅酒，因?yàn)橥顿Y失敗了就可以把酒喝掉。

唉，雖然我們無法像他們一樣投資，但至少我們可以知道投資不是只有房地產(chǎn)一樣。也許這種只知道買房的投資理念，才是我們財(cái)富積累之路上最大的一個(gè)坑吧。

文|沐蘭

來源|微信公眾號(hào)：財(cái)經(jīng)天下周刊