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近年樓市調(diào)控持續(xù)高壓，監(jiān)管對銀行信貸資金流向?qū)彶閺膰?，涉房貸款全面整頓清理。繼互金平臺房抵貸全面停擺之后，近期甚至有銀行暫停房抵貸業(yè)務(wù)。但市場上仍然有一種“有房就貸”產(chǎn)品，這類產(chǎn)品俗稱“業(yè)主貸”。

一、業(yè)主貸簡介

市場上面對有房產(chǎn)人群的貸款產(chǎn)品，分為房產(chǎn)抵押貸款和無抵押貸款。

“業(yè)主貸”是業(yè)內(nèi)俗稱，又稱為“物業(yè)貸”，是機構(gòu)針對有房產(chǎn)或房貸人群而推出的一款無需抵押和擔保的純信用類貸款產(chǎn)品。

貸款產(chǎn)品由于是機構(gòu)自行定義及命名，不少機構(gòu)的“業(yè)主貸”、“物業(yè)貸”中又細分為抵押和無抵押兩種，只看名稱不看產(chǎn)品內(nèi)容極易混淆。招商銀行曾經(jīng)推出的“有房就貸”產(chǎn)品，與現(xiàn)在市場上無抵押的業(yè)主貸產(chǎn)品宣傳口號看起來很像，其實是一款按揭住房二次抵押貸款產(chǎn)品。

業(yè)主貸名義上“有房就貸”，但這類產(chǎn)品不需要房產(chǎn)抵押，資金流向也往往明確規(guī)定不得用于房產(chǎn)交易。麻袋理財研究院認為，業(yè)主貸與大額度的房產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品有根本區(qū)別，實際上屬于中等額度的無抵押信用借款。

1、業(yè)主貸和房抵貸四大區(qū)別：

1）無抵押。

2）期限短。業(yè)主貸期限一般為1-3年，而房抵貸最高可達30年。

3）利率高。業(yè)主貸屬無抵押信貸，定價較高。如中信銀行“業(yè)主貸”月費率達1.45%，而中信銀行房抵貸月費率僅為0.75%。

4）額度低。業(yè)主貸額度遠低于房抵貸，最高額度一般在二三十萬元，屬于中等額度信貸。

2、與月供貸的區(qū)別

針對有房貸的客戶群體，曾經(jīng)還有一類無抵押信用貸款產(chǎn)品較為流行，即“月供貸”。月供貸是依據(jù)借款人現(xiàn)有月供進行的一款無抵押貸款，該產(chǎn)品主要針對已在銀行辦理按揭或抵押貸款的房主或車主。

麻袋理財研究院認為，月供貸區(qū)別于業(yè)主貸的特征是額度與月供金額高度掛鉤，最高達到房貸月供的45倍，明顯高于業(yè)主貸。

月供貸因為這一特點，很早就被認為是可以幫助房產(chǎn)交易加杠桿的“涉房”產(chǎn)品類型之一。由于監(jiān)管壓力，提供這類產(chǎn)品的機構(gòu)越來越少，未來可能逐漸被其他無抵押信貸產(chǎn)品取代或者改頭換面。例如平安銀行官網(wǎng)沒有月供貸產(chǎn)品，但借款人提供房貸材料進件的話，實際可通過無抵押信貸的“新一貸”產(chǎn)品來做，最高額度50萬。

二、在機構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中的定位

當個人信貸市場逐步覆蓋長尾市場時，面對海量個人客戶，很多個人信貸機構(gòu)通過提供標準化產(chǎn)品來提高運營效率。但隨著市場的不斷成熟以及數(shù)據(jù)技術(shù)的持續(xù)發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)端“千人千面”的特征逐漸體現(xiàn)，因為不同客戶群體的關(guān)鍵需求是差異化的，管理理念也逐漸從“以產(chǎn)品為中心”向“以客戶為中心”轉(zhuǎn)變，根據(jù)不同客群的客戶需求不斷豐富產(chǎn)品體系，在貸款產(chǎn)品上為客戶提供多種額度、多種期限、多種還款方式的選擇。

目前市場上主要機構(gòu)開始按不同的客群來設(shè)計產(chǎn)品，以不同的產(chǎn)品來覆蓋多種客群。其中針對有房產(chǎn)的客群，提供了房產(chǎn)抵押借款和無抵押信貸兩種方式選擇，即房抵貸和業(yè)主貸。

有房產(chǎn)的客群有幾大特點：1、穩(wěn)定 2、有信用記錄 3、有授信參考 4、有資產(chǎn)證明

這類客戶群體在客群普遍定位較低的P2P、小貸公司等機構(gòu)中是客群結(jié)構(gòu)金字塔的頂層。

麻袋理財研究院發(fā)現(xiàn)，這并沒有影響各種機構(gòu)的定價策略。例如中信銀行的業(yè)主貸產(chǎn)品明顯定價高于房抵貸，與小貸、P2P沒有明顯的價格優(yōu)勢。從產(chǎn)品定價可看出，業(yè)主貸作為無抵押信貸產(chǎn)品，在機構(gòu)的產(chǎn)品體系中仍然是高定價、高利潤產(chǎn)品。但在無抵押產(chǎn)品體系中，業(yè)主貸是面向優(yōu)質(zhì)客群的高端產(chǎn)品。

小貸公司、P2P推出業(yè)主貸的主要目的是覆蓋有房、房貸人群，但并沒有為了擴大對高端用戶覆蓋而降低業(yè)主貸產(chǎn)品定價，銀行也沒有特意推廣業(yè)主貸產(chǎn)品。

三、業(yè)主貸的市場格局

麻袋理財研究院通過市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，業(yè)主貸產(chǎn)品主要由小貸公司、P2P提供，商業(yè)銀行、消費金融公司開展此類業(yè)務(wù)的較少，可能與監(jiān)管高壓有關(guān)。但不少銀行通過豐富其他無抵押信貸產(chǎn)品的進件條件，實際上也在做業(yè)主貸業(yè)務(wù)，如平安銀行。

銀行“涉房”業(yè)務(wù)最積極的是中信銀行，擁有最全面的房屋抵押、無抵押產(chǎn)品線，其中較激進的房抵貸產(chǎn)品已經(jīng)開始收縮，如降低貸款期限、限制地區(qū)等。業(yè)主貸產(chǎn)品定價較高，實際費率與非銀機構(gòu)相比并無優(yōu)勢。

業(yè)主貸產(chǎn)品面臨銀行針對房貸客群的消費貸產(chǎn)品的強烈競爭。這類產(chǎn)品定價更低，額度與業(yè)主貸相當，資金流向銀行并不嚴格監(jiān)控。并且銀行普遍積極地針對已辦理房貸業(yè)務(wù)的客戶定向推廣，對用戶有較高的吸引力。正是因為這類產(chǎn)品政策風險不高，但對“涉房”產(chǎn)品有很強的替代性，所以很多銀行并不開展業(yè)主貸業(yè)務(wù)。

小貸公司中平安普惠擁有小貸公司中最全面的產(chǎn)品線，覆蓋各類人群。平安普惠副總裁兼首席產(chǎn)品官倪榮慶曾透露，無抵押貸款、互聯(lián)網(wǎng)貸款和有抵押貸款的比例大概為4：3：3。也就是說，平安普惠以無抵押中額貸款產(chǎn)品為主，占比高達40%。平安普惠無抵押貸款根據(jù)不同的申請條件又分為薪金貸、業(yè)主貸、壽險貸、車主貸等細分產(chǎn)品，其中業(yè)主貸進件條件最高，覆蓋的有房客群最為高端。進一步細分為“優(yōu)房貸”、“業(yè)主貸”，分別覆蓋有按揭房、有房無按揭的客群。2017年底，平安普惠突然宣布暫停的房抵類貸款宅e貸，至今仍在處在全面暫停狀態(tài)。這樣包括業(yè)主貸在內(nèi)的中等額度無抵押貸款業(yè)務(wù)占比和重要性進一步提升。

消費金融公司招聯(lián)金融產(chǎn)品特色在于隨借隨還按日計息。是此次調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的唯一推廣業(yè)主貸的機構(gòu)，額度、利率較旗下其他產(chǎn)品有優(yōu)勢。說明招聯(lián)金融想通過產(chǎn)品來覆蓋有房貸的更高端客群，有客群上移的意圖。

P2P等非持牌機構(gòu)開展業(yè)主貸業(yè)務(wù)的較多，但主要是原來房抵貸為主要產(chǎn)品的機構(gòu)。在房抵貸產(chǎn)品受限后，轉(zhuǎn)型的主要方向就是針對有房、房貸客戶群體的無抵押信用借款業(yè)務(wù)，以便發(fā)揮原有的客群優(yōu)勢。例如捷越聯(lián)合、房速貸。

四、非持牌機構(gòu)開展業(yè)主貸業(yè)務(wù)的意義

機構(gòu)決定是否開展新業(yè)務(wù)的原則是“對內(nèi)彌補供給空白，對外滿足市場需求”。麻袋理財研究院認為，業(yè)主貸作為面向有房群體無抵押中等額度信貸產(chǎn)品，非持牌機構(gòu)的意義主要是兩點：

1、房抵類網(wǎng)貸機構(gòu)的轉(zhuǎn)型方向

在網(wǎng)貸單筆限額和樓市調(diào)控雙重限制之下，網(wǎng)貸機構(gòu)已經(jīng)無法開展房抵類業(yè)務(wù)，原來以這類業(yè)務(wù)為主的平臺必須轉(zhuǎn)型。鑒于原有的客群優(yōu)勢，推出業(yè)主貸業(yè)務(wù)是很好的轉(zhuǎn)型方向，能夠快速填補供給空白。

2、客群上移，覆蓋優(yōu)質(zhì)客群

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，除了轉(zhuǎn)型的房抵貸平臺以外，非持牌機構(gòu)以往較少有針對有房、房貸客群的產(chǎn)品。主要原因是這類優(yōu)質(zhì)客戶是銀行的客群，非持牌機構(gòu)在資金成本、品牌方面都難以競爭，同時產(chǎn)品的定價不高，盈利能力不如現(xiàn)金貸產(chǎn)品。隨著行業(yè)逐漸走向正規(guī)化發(fā)展，一些有資金成本優(yōu)勢的持牌機構(gòu)嘗試通過產(chǎn)品來覆蓋優(yōu)質(zhì)客群，從銀行不重視的市場分得蛋糕。這對有資金成本優(yōu)勢、風控優(yōu)質(zhì)卻始終沒有覆蓋有房產(chǎn)優(yōu)質(zhì)客群的非持牌機構(gòu)來說，有一定啟發(fā)。

五、業(yè)主貸“涉房”風險防范

近年來，監(jiān)管持續(xù)保持高壓，防止違規(guī)資金流入房地產(chǎn)，各種“涉房”貸款產(chǎn)品及可能涉嫌房產(chǎn)的產(chǎn)品都有監(jiān)管風險。

其中網(wǎng)貸平臺面臨網(wǎng)貸監(jiān)管大額標限制、樓市調(diào)控加碼的雙重限制，房產(chǎn)抵押類產(chǎn)品已經(jīng)逐漸消失。2017年9月司法部印發(fā)的《關(guān)于公證執(zhí)業(yè)“五不準”的通知》，沒有金融牌照的房貸機構(gòu)難以辦理合同公證，非持牌機構(gòu)被踢出房抵貸市場。

監(jiān)管高壓蔓延至持牌機構(gòu)。2017年底，平安普惠暫停房抵貸產(chǎn)品，2018年初，中信銀行暫停北京地區(qū)房抵貸產(chǎn)品。

無抵押信貸產(chǎn)品也不能幸免，曾經(jīng)流行的月供貸，因為與房貸高度相關(guān)而逐漸消失或者改頭換面。

業(yè)主貸產(chǎn)品雖然與房產(chǎn)關(guān)聯(lián)度不高，但因為不限制資金流向，仍然存在監(jiān)管風險。目前主要機構(gòu)在產(chǎn)品設(shè)計上的主要防范手段如下：

1、降低期限

業(yè)主貸產(chǎn)品期限多為3年以內(nèi)，不適合房產(chǎn)投資。

2、降低額度

額度多在20萬以下，不適合房產(chǎn)投資。

3、提高定價

銀行的業(yè)主貸產(chǎn)品定價高，提高炒房資金成本。

4、改頭換面

例如平安銀行 “新一貸”產(chǎn)品，看似普通的無抵押信貸產(chǎn)品，通過豐富進件條件，借款人提供房貸材料，實際上能變身為業(yè)主貸、月供貸。

5、限制流向

目前銀行的業(yè)主貸產(chǎn)品多數(shù)歸類為消費貸，規(guī)定資金不可用于房產(chǎn)，但與消費貸不同，并不會實質(zhì)上監(jiān)控資金流向，例如提供消費發(fā)票。

6、限制產(chǎn)品地域

各主要機構(gòu)的業(yè)主貸產(chǎn)品普遍不是全國范圍內(nèi)推廣，有產(chǎn)品地域限制，這也有風控方面的考慮。

六、總結(jié)和建議

1、對來非持牌機構(gòu)來說，開展業(yè)主貸能覆蓋優(yōu)質(zhì)客群，達到客群上移的效果。

2、產(chǎn)品設(shè)計建議參考平安普惠，對有房、房貸客群進一步細分。

3、建議開展此類業(yè)務(wù)采取措施回避“涉房”風險，可參考的方式有平安銀行的“新一貸”。

【來源：麻袋理財研究院】