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種種跡象表明,我國住房體制正在經(jīng)歷分配貨幣化后的最大變革,在一路高歌猛進(jìn)二十年后,以商品房為主要供給品類的市場終于迎來了“房住不炒”的歷史拐點(diǎn)。不過,彼之砒霜,我之蜜糖,伴隨著“租購并舉”、“租住同權(quán)”等供給側(cè)改革各項(xiàng)長效機(jī)制的陸續(xù)出臺,住房租賃市場跑步進(jìn)入快速發(fā)展通道。8月,阿里巴巴與杭州市政府合作打造國內(nèi)首家“智慧住房租賃平臺”,10月,京東中標(biāo)北京市租房監(jiān)管平臺項(xiàng)目,國內(nèi)首單權(quán)益性長租公寓資產(chǎn)類REITs(新派公寓)和央企首單自持住房REITs(保利地產(chǎn))也相繼落地,11月,建設(shè)銀行與萬科、華潤等11家房企簽署房屋租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議,并順勢推出旨在鼓勵(lì)長租的個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”,而此前,中國銀行、中信銀行也已有類似舉措。政府、機(jī)構(gòu)、資本的競相入場,有利于住房租賃商業(yè)生態(tài)的健康發(fā)育,一個(gè)萬億級規(guī)模的市場隱隱若現(xiàn)。

供求形勢評估

——從需求端來看,宏觀方面,綜合地產(chǎn)商、中介、券商和獨(dú)立研究機(jī)構(gòu)等多方數(shù)據(jù)源預(yù)判,住房租賃需求客戶主體規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)2.7億,年成交總額有望突破1.9萬億元,有正向人口導(dǎo)入的一二線城市年增長率平均可至35%;微觀方面,產(chǎn)品需求以小戶型、低租金為主,租金支付占家庭收入比例的中間數(shù)為25% - 30%,另外,如在政策和市場雙重影響下,原有商品房購買需求和“群租”等灰色地帶住房供給得到抑制,住房租賃市場需求人群還可能得到更大擴(kuò)展。

——從供給側(cè)來看,市場方面,雖然國內(nèi)主要城市特別是一線城市市區(qū)土地供應(yīng)受限趨緩,但郊區(qū)和周邊城市帶供應(yīng)充足,另外,受惠于城市更新和工商業(yè)地塊功能轉(zhuǎn)型,特別是我國城市化進(jìn)程還處在上升階段,租賃住房的供應(yīng)仍可保障;政策方面,房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的作用和宣示逐步淡化,取而代之的是對其民生-社會保障屬性的強(qiáng)調(diào),以教育為焦點(diǎn)的附著于房屋之上的一系列社會福利權(quán)利的“租住同權(quán)”成為重中之重。過去依賴市場機(jī)制的、單一的商品房銷售供給制度轉(zhuǎn)變?yōu)橛猩鐣＠实摹⒄行沃种苯咏槿氲亩喾N供給制度,不同產(chǎn)權(quán)屬性、不同制度安排的住房形式創(chuàng)新活躍。

——從競爭市場來看,商品房市場一方面由于政策利空,另一方面由于自身價(jià)格高位運(yùn)行,雖然在功能性的細(xì)分市場(如學(xué)區(qū)房、改善型住房等)等仍有潛力,但在整體上阻卻了需求的增長,而共有產(chǎn)權(quán)住房等新型產(chǎn)權(quán)安排受制于政策變動和業(yè)務(wù)發(fā)育,其影響須在中長期才得以顯現(xiàn)。對住房租賃市場來說,圍繞房屋的三重屬性——居住屬性、社會福利屬性和投資屬性,在增加政策對社會福利的投入,抑制商品房投資價(jià)值基礎(chǔ)上,租賃的宜居、親民價(jià)值將得到進(jìn)一步發(fā)現(xiàn),而作為經(jīng)濟(jì)民主化的動力之一,金融創(chuàng)新也將導(dǎo)入更多客戶,在妥善控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下,市場前景將持續(xù)看好。

商業(yè)模式預(yù)判

住房租賃市場的變革、規(guī)范與賦權(quán)所帶來的方方面面的影響將是持續(xù)、漸進(jìn)的歷史進(jìn)程,其深度和廣度可能遠(yuǎn)超想象。僅從當(dāng)前的觀察來看,住房租賃市場變革的路徑應(yīng)該是從過去主要基于線下、個(gè)體零散、業(yè)務(wù)非標(biāo)準(zhǔn)化、短期交易的市場向線上線下相結(jié)合、平臺集中撮合、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、面向長期的市場轉(zhuǎn)變。這一進(jìn)程的關(guān)鍵是權(quán)利安排、信息交互和金融創(chuàng)新的發(fā)展,而租賃市場規(guī)模的擴(kuò)大將對周邊如商品房市場及市場主體產(chǎn)生分化甚至偏利空的外部性,而這又增加了其介入租賃市場的積極性。

眼下,除正在經(jīng)歷業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的酒店運(yùn)營企業(yè)和租房中介企業(yè)外,新進(jìn)入住房租賃市場的玩家主要有地產(chǎn)企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)公司和商業(yè)銀行,圍繞不同訴求和優(yōu)勢,多層次供給的市場雛形正在浮現(xiàn)。

對地產(chǎn)企業(yè)來說,隨著商品房銷售黃金時(shí)代的謝幕,這些企業(yè)勢必也要再次定位,另尋穩(wěn)定的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。在種種可能的解決方案中,自持住房、發(fā)展租賃業(yè)務(wù)目前看來是最不壞的選擇:消極方面看來固然使企業(yè)的資產(chǎn)變重,周期變長,但積極方面看卻使企業(yè)能最大程度享受住房資產(chǎn)升值的好處,并持有相對長期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流,甚至可以以此為基礎(chǔ)向銀行等金融機(jī)構(gòu)融資,再次獲取流動性。

對互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)來說,進(jìn)軍個(gè)人住房租賃市場是其由線上向線下戰(zhàn)略發(fā)展的自然延伸,服務(wù)客群也與先前高度重合,既可以順勢收割這一重要生活場景,對其打造衣食住行生態(tài)閉環(huán),豐富平臺產(chǎn)品,完善數(shù)據(jù)來源也具有重要意義。

對商業(yè)銀行來說,首先是在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下向零售突圍的整體壓力,在業(yè)務(wù)形態(tài)上也需要在發(fā)展遭遇瓶頸的對公信貸和個(gè)人購房信貸之外另尋增長點(diǎn),探索網(wǎng)點(diǎn)和線下團(tuán)隊(duì)的轉(zhuǎn)型方向,最后,發(fā)展個(gè)人租房信貸還可使銀行更主動地切入客戶生活場景,在大數(shù)據(jù)支持下打造更加對客友好的智慧型銀行。

一花獨(dú)放不是春,孤雁奮飛難成行。對于住房租賃這個(gè)準(zhǔn)入門檻不高、業(yè)態(tài)有待發(fā)育的市場來說,其發(fā)展壯大有賴于包括新舊市場主體的共同協(xié)作:酒店運(yùn)營企業(yè)和租房中介企業(yè)的優(yōu)勢在于貼近市場的信息優(yōu)勢、前期實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)積累以及專業(yè)、龐大的線下團(tuán)隊(duì);地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢在于直接持有資產(chǎn)、客戶資源,對市場上業(yè)務(wù)開拓和風(fēng)險(xiǎn)防控具有最為權(quán)威的話語權(quán);互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的優(yōu)勢首先在于可提供聚合生態(tài)、引入更多合作者的平臺,其次是可以導(dǎo)入不同維度的相關(guān)數(shù)據(jù),最后是有標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)化、注重客戶體驗(yàn)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力和經(jīng)驗(yàn);商業(yè)銀行的優(yōu)勢在于穩(wěn)定、低廉的資金提供以及專業(yè)、可信賴的金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力,而后者既表現(xiàn)為信貸產(chǎn)品本身的設(shè)計(jì),也同樣表現(xiàn)在信貸周邊產(chǎn)品,包括證券化產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上。

展望未來的商業(yè)模式,結(jié)合前述主導(dǎo)企業(yè)及其資源稟賦的不同,可能出現(xiàn)酒店運(yùn)營企業(yè)主導(dǎo)的長租公寓類、租房中介企業(yè)主導(dǎo)的分散租賃類、地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的自持集中租賃類、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)主導(dǎo)的網(wǎng)絡(luò)共享類、商業(yè)銀行主導(dǎo)的融資租賃類等。

銀行策略選擇

雖然市場有需求,政策有傾斜,相關(guān)企業(yè)也都摩拳擦掌、躍躍欲試,但從目前客觀條件分析,商業(yè)銀行切入住房租賃市場仍需謹(jǐn)慎:一方面固然是客戶條件限制,不得不承認(rèn),與購房市場客戶相比,租賃市場客戶信用資質(zhì)相對“次級”,另一方面也是法制、信息等社會公共基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)育不完全,與基于物權(quán)的住房抵押貸款相比,權(quán)利人只能獲得基于債權(quán)的限于合同相對性的保護(hù),另外,客觀上的“數(shù)據(jù)孤島”也削弱了對租賃人信用資質(zhì)的全面把握。在上述情況限制下,銀行只能以無抵押的信用貸形式提供產(chǎn)品,因此要植根場景,圍繞業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)據(jù)化和網(wǎng)絡(luò)化,以風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)為核心構(gòu)建全面性解決方案:

實(shí)施路徑方面,集中式項(xiàng)目2B以REITs為主要載體向企業(yè)融資,打造從進(jìn)入到推出的全產(chǎn)業(yè)鏈貸款及證券化支持,2C鎖定場景向項(xiàng)目租房客戶發(fā)放貸款;分散式項(xiàng)目探索開設(shè)網(wǎng)絡(luò)貸款超市等,主打以信用、線上為主的貸款模式,同時(shí)注意大數(shù)據(jù)和人工智能等金融科技的支持和互聯(lián)網(wǎng)等平臺的導(dǎo)流。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面,首先要從應(yīng)用場景、合作伙伴入手,限制貸款適用人群,從源頭上獲取較為優(yōu)質(zhì)的客戶、封閉風(fēng)險(xiǎn);在此基礎(chǔ)上,要合理定價(jià),使期限和利率設(shè)計(jì)更加貼合實(shí)際,最后,與客戶行為習(xí)慣相適應(yīng),設(shè)計(jì)上還要注重線上線下相結(jié)合,關(guān)注客戶體驗(yàn)。

風(fēng)險(xiǎn)控制方面,與個(gè)人住房抵押貸款匹配的風(fēng)險(xiǎn)策略不同,租賃貸款業(yè)務(wù)要更加依賴基于人的、實(shí)時(shí)跟進(jìn)的風(fēng)控手段,這要求既要構(gòu)建在大數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上,有人工智能預(yù)判的實(shí)時(shí)監(jiān)測和干預(yù)機(jī)制,也要考慮引入保險(xiǎn)、證券化等退出機(jī)制。另外,在業(yè)務(wù)發(fā)展不確定的早期嘗試階段,可以考慮成立專門的子公司運(yùn)獨(dú)立運(yùn)營以隔離風(fēng)險(xiǎn)。

合作方式方面,由本市場前述客觀條件決定,各相關(guān)企業(yè)可基于開放性彼此交叉、合作開拓業(yè)務(wù),并根據(jù)客戶導(dǎo)流、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)防控以及資金、技術(shù)和數(shù)據(jù)等資源的提供等貢獻(xiàn)和價(jià)值分成。在后期機(jī)制上也有保險(xiǎn)公司、證券公司、資產(chǎn)處置公司等進(jìn)入的機(jī)會。

基礎(chǔ)設(shè)施方面,要完善立法,根本上是擴(kuò)展租賃權(quán)利人的權(quán)利邊界,適當(dāng)打破合同權(quán)利保護(hù)的相對性限制,使其獲得某種“準(zhǔn)物權(quán)”的保障,同時(shí)要構(gòu)筑、完善數(shù)據(jù)平臺等信息聚合機(jī)制,并考慮區(qū)塊鏈等技術(shù)的應(yīng)用。主體上除政府、企業(yè)外,還要考慮發(fā)揮行業(yè)協(xié)會以及律師、會計(jì)師、審計(jì)師等專業(yè)力量的作用。

【來源：中國農(nóng)業(yè)銀行網(wǎng)絡(luò)金融部  作者：車寧】