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三年前，萬科向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)披露了未來十年的多元化戰(zhàn)略，以消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及延伸業(yè)務(wù)為代表的新業(yè)務(wù)群將貢獻(xiàn)另外數(shù)千億級(jí)的營收。住宅業(yè)務(wù)的天花板被萬科定在4000億元左右，預(yù)計(jì)未來占全部營收的50%，市場(chǎng)占有率在6%到頂。股權(quán)層面上，代表萬科合伙人利益的盈安合伙將對(duì)公司產(chǎn)生比原來管理層更大的影響力。

當(dāng)時(shí)萬科盤踞10年之久的銷售額頭把交椅被綠地奪去。

三年后，截至今年9月底，萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)的已售未結(jié)算資源合同金額突破4000億元，至4321億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了94%的營業(yè)收入。市場(chǎng)占有率由2014年底的2.82%增長至2016年底3.1%，按照過去平均每年0.14%的增幅計(jì)算，達(dá)到6%還需要20年。

昔日與萬科搶食的對(duì)手增加了擅長利用杠桿的恒大、碧桂園、融創(chuàng)，恒大在去年底取代萬科，成為新一屆銷冠。先不論恒大、碧桂園、融創(chuàng)的成長性是否可持續(xù)，他們的高增長以及今年上半年在港股市場(chǎng)的豐厚收獲，萬科可能會(huì)感到壓力。

如果說持續(xù)近兩年之久的股權(quán)事件擾亂了萬科的既定計(jì)劃，那逐漸擺脫紛爭(zhēng)的萬科顯然已經(jīng)開始加快應(yīng)對(duì)節(jié)奏。今年6月30日，萬科以551億元的高總價(jià)獨(dú)攬廣信資產(chǎn)包后開始加快補(bǔ)倉進(jìn)度，第三季度新增64個(gè)項(xiàng)目，前九個(gè)月累計(jì)新增143個(gè)項(xiàng)目，較去年同期多了44個(gè)。對(duì)一向謹(jǐn)慎的萬科來說，加速土儲(chǔ)意味著地產(chǎn)開發(fā)的整體思路的轉(zhuǎn)變。

今年8月的萬科中期業(yè)績(jī)會(huì)上，新任董事長郁亮首次公布萬科的五大業(yè)務(wù)類型：核心業(yè)務(wù)（地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理）、優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)（商業(yè)和物流）、拓展業(yè)務(wù)（長租公寓和冰雪度假）、摸索業(yè)務(wù)（養(yǎng)老和教育）、潛力業(yè)務(wù)（軌道物業(yè)和混合所有制改革）。

轉(zhuǎn)型路線的背后邏輯

與30周年時(shí)提出的未來十年多元化策略對(duì)比，原定的兩個(gè)新業(yè)務(wù)重點(diǎn)消費(fèi)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已退出主要位置。

3年前萬科看好的創(chuàng)客空間在最新的五大業(yè)務(wù)中難尋蹤跡，取而代之的是物流和商業(yè)。這兩部分業(yè)務(wù)在過去幾年被納入多元化范疇后一直進(jìn)展緩慢，過去一年間通過收購印力和普洛斯兩個(gè)大動(dòng)作，“大躍進(jìn)”式崛起，成為僅次于住宅業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)。萬科新管理層給商業(yè)的目標(biāo)是全國第一第二，物流的目標(biāo)是全球第一。

目前普洛斯在中國處于絕對(duì)領(lǐng)先地位，擁有2921萬平方米的物流基礎(chǔ)設(shè)施，市場(chǎng)份額超過第2到第10名的總和。萬科自持及合作商業(yè)項(xiàng)目共84個(gè)，加上印力旗下的60多個(gè)項(xiàng)目，建筑面積共約1200萬平方米，大約是萬達(dá)商業(yè)的一半，華潤置地商業(yè)的兩倍。

商辦物業(yè)有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，現(xiàn)金流在手，就能打通金融工具。萬科在2015年曾以深圳前海企業(yè)公館為標(biāo)的物發(fā)行過“鵬華前海萬科REITs”，之后在證券化上鮮有動(dòng)作。當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)這款產(chǎn)品的是現(xiàn)已離職創(chuàng)業(yè)的祝九勝，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，祝九勝此前還是盈安合伙兩個(gè)資管計(jì)劃的真正操盤者。

商辦、物流等自持資產(chǎn)份額提高的同時(shí)，金融工具重回萬科視野。

萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁、印力董事長丁力業(yè)曾介紹，運(yùn)營購物中心需要大量資金，基本每個(gè)項(xiàng)目要到第三四年才有7%、8%的回報(bào)，印力過去股東的多次變化就源于此。

收購印力之后，萬科共出資50.9億成立兩只商業(yè)地產(chǎn)投資基金，將旗下42個(gè)商業(yè)項(xiàng)目打包給印力統(tǒng)一運(yùn)營管理。

今年 10月，印力發(fā)行首單CMBS，標(biāo)的物為深圳深國投廣場(chǎng)，發(fā)行規(guī)模37.9億元，深圳深國投廣場(chǎng)自開業(yè)以來租金平均復(fù)合增長率約10%，2016年銷售額為33億元，居深圳2016年購物中心銷售額第二名，萬科此前的商業(yè)項(xiàng)目還沒有一個(gè)能達(dá)到這種營收水平。

同樣在10月，萬科產(chǎn)業(yè)園作為有限合伙人，和萬科另外一個(gè)下屬公司珠海市乾元晟投資發(fā)展合伙企業(yè)、江蘇信托和博裕物流擬共同投資設(shè)立一支專業(yè)物流地產(chǎn)投資基金，認(rèn)繳出資總額為60　億元，未來將投資于中國境內(nèi)確定區(qū)域的擬建、在建及已建成的物流地產(chǎn)項(xiàng)目。

今年4月，珠海萬印企業(yè)管理有限公司與另外兩家公司聯(lián)合摘得上海徐匯區(qū)一幅10萬平方米的商辦地塊，成交價(jià)20.64億元。珠海萬印的公司法人為上海萬科執(zhí)行總經(jīng)理陳灝，由上海萬科出資91.7%、深圳印力出資8.3%成立。

萬科在商業(yè)和物流這兩個(gè)對(duì)資金沉淀要求高、現(xiàn)金回流較慢的業(yè)務(wù)，都實(shí)現(xiàn)了外部資金的引入，郁亮注重資本運(yùn)作、房企金融化與基金投資的美式思路正被一點(diǎn)點(diǎn)落實(shí)。

值得注意的是，代表盈安合伙的兩個(gè)資管計(jì)劃金鵬、德贏1號(hào)，從去年8月后就再無增持，一直保持在7.12%的比例。

市場(chǎng)漸熱的還有長租公寓的證券化，自如在今年8月憑房租分期發(fā)行5億元ABS，保利在10月發(fā)行租賃住房的類REITs產(chǎn)品，但深圳泊寓的負(fù)責(zé)人袁軍介紹，萬科暫時(shí)不考慮長租公寓證券化。“現(xiàn)在萬科的融資成本也不高，信譽(yù)比較高，加上本身企業(yè)現(xiàn)金流也比較充足，很多動(dòng)作不要為了做而做。”他說。

泊寓的盈利思路也許是另外一個(gè)方向，深圳泊寓的一名內(nèi)部人士介紹，泊寓堅(jiān)持重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)1:1的比例，未來重資產(chǎn)的比例還會(huì)逐步提高。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的一個(gè)屬性是保值增值，通過收購由泊寓運(yùn)營產(chǎn)生溢價(jià)，未來在合適時(shí)機(jī)可能會(huì)轉(zhuǎn)為出售，這也是香港房企存在多年的模式。

多元與集中

萬科重啟商業(yè)的時(shí)間開始得并不晚，2013年，在郁亮的支持下，萬科的第一家社區(qū)商業(yè)東莞松山湖萬科生活廣場(chǎng)，和北京金隅萬科廣場(chǎng)開業(yè)。待2015年成立獨(dú)立的商業(yè)管理公司，各區(qū)域公司已通過“賽馬機(jī)制”開業(yè)和在建25個(gè)項(xiàng)目。

但直到收購印力之前，萬科商業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化問題一直沒有解決。雖然商管公司將全國20多個(gè)項(xiàng)目分成三類產(chǎn)品線：社區(qū)商業(yè)（緊貼社區(qū)最基礎(chǔ)的生活配套服務(wù)），萬科生活廣場(chǎng)（覆蓋數(shù)個(gè)社區(qū)的商鋪群）以及城市綜合體（大體量商業(yè)綜合項(xiàng)目），開發(fā)主導(dǎo)權(quán)早早地下沉至區(qū)域公司，萬科在北京、上海、深圳、東莞各地的購物場(chǎng)所，招商和運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)參差不齊。

顯然，萬科希望通過收購印力來解決標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)模增長問題，萬科首席財(cái)務(wù)官孫嘉在8月的年中業(yè)績(jī)會(huì)上稱，原有萬科體系內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目、資產(chǎn)和人員正在和原來印力的資產(chǎn)、人員進(jìn)行融合，各地一線公司在土地獲取、投資、建設(shè)、政府報(bào)批這些環(huán)節(jié)會(huì)跟印力有機(jī)合作。印力的廣深區(qū)域內(nèi)部人士透露，今年是他們的融合年，印力目前正在對(duì)東莞的三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整規(guī)劃，包括招商定位、戰(zhàn)略優(yōu)化、資產(chǎn)管理。

但東莞萬科的內(nèi)部人士表示，還沒有收到印力即將接管的具體時(shí)間表；東莞厚街萬科城市廣場(chǎng)的管理處工作人員同樣表示沒有收到整合的通知，也還沒有印力的相關(guān)人員入駐。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)日前實(shí)地走訪深圳萬科、廣州萬科、上海萬科和東莞萬科的多個(gè)已開業(yè)項(xiàng)目，“萬科城市”“萬科生活”“萬科里”“萬科紅”等萬科商管公司時(shí)代的LOGO都還在，建筑外立面無明顯變化。今年6月以“萬印”平臺(tái)招商的在建綜合體龍城萬科里，工地上也未見“印力”的標(biāo)志。印力今年開始耗資3個(gè)億改造的深圳深國投廣場(chǎng)，已搭建腳手架，同樣未見萬科標(biāo)志。

目前來看，雙方已開業(yè)和在建的多數(shù)項(xiàng)目，在外觀上還是各自保留品牌，萬科方面給出的回復(fù)也是保留印力品牌。上海區(qū)域公司的一名高管稱雙方的融合從去年已經(jīng)開始，但并沒有外界想象中的復(fù)雜。人員調(diào)整上，印力廣深城市公司的HR已更換為萬科員工，原有的一些屬總部編制的員工調(diào)整至城市公司，萬科對(duì)此的回復(fù)是為了給印力員工設(shè)置萬科工作郵箱，方便統(tǒng)一協(xié)作，沒有覆蓋所有的印力員工。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，最初萬科內(nèi)部只有北京、上海、武漢、西安、杭州、廣深六個(gè)區(qū)域主動(dòng)加入整合，其中廣深走在了最前面。雙方的整合是有契合點(diǎn)的，即都將權(quán)力下沉至一線公司，不同點(diǎn)是印力推行區(qū)域公司，萬科商業(yè)是做大做強(qiáng)城市公司，比如同屬于廣深區(qū)域公司的東莞、深圳、廣州三城的萬科商管分別是不同的負(fù)責(zé)人。

萬科的長租公寓在國內(nèi)房企中試水較早，此前在各區(qū)域公司呈現(xiàn)不同的產(chǎn)品名，廣深區(qū)域公司萬科驛、萬科派，西安萬科有VV公寓，廈門萬科淘汰過被窩公寓，直到去年5月集團(tuán)內(nèi)才將長租公寓品牌統(tǒng)一為泊寓，今年的目標(biāo)是開業(yè)3萬間。萬科管理層此前曾透露，今年計(jì)劃將泊寓變成總部直屬業(yè)務(wù)，到今年結(jié)束還有兩個(gè)月時(shí)間。

據(jù)了解，萬科長租公寓業(yè)務(wù)目前還是歸各個(gè)城市公司負(fù)責(zé)，集團(tuán)全面放權(quán)，并設(shè)置規(guī)則：三年內(nèi)如果活不下來就淘汰，這個(gè)城市退出長租公寓領(lǐng)域。

郁亮在今年的年中業(yè)績(jī)會(huì)上公開表示，萬科沒有未來各業(yè)務(wù)占比的計(jì)劃數(shù)據(jù)，稱萬科不是計(jì)劃型的。孫嘉稱萬印商業(yè)并沒有具體的規(guī)模投資預(yù)期，未來投資規(guī)模會(huì)不會(huì)擴(kuò)大取決于具體項(xiàng)目本身的素質(zhì)和潛力?？梢钥闯龅氖牵f科與他的主要對(duì)手們相比在業(yè)務(wù)預(yù)期上更具彈性。過去萬科民主、多元、穩(wěn)健創(chuàng)新的“試水機(jī)制”、“賽馬機(jī)制”，到現(xiàn)在來看，可能犧牲了萬科轉(zhuǎn)型的速度。而深陷股權(quán)事件也加重了緊迫感。

幸運(yùn)的是，萬科新老股東和管理層的交替，帶來了一部分利好。深地鐵成為萬科第一大股東之后，萬科順勢(shì)成為深圳國資委的成員企業(yè)。今年10月中旬，深圳萬科與深圳國資委下屬的人才安居集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，成立合資租賃公司和物業(yè)公司，而今年9月初，深圳人才安居集團(tuán)掛牌成立深圳市房屋租賃運(yùn)營管理有限公司，成為國內(nèi)第一個(gè)政府租賃公司。

一名深圳安居集團(tuán)的內(nèi)部人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)透露，安居集團(tuán)選擇萬科合作的最大原因就是同屬國資體系，目前還未考慮與其他房企合作。合資租賃公司萬科和安居集團(tuán)的出資占比為50:　50，物業(yè)公司為60:40。

今年8月，深圳泊寓的內(nèi)部人士曾向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)透露，他們正在深圳多個(gè)城中村考察，計(jì)劃將城中村房屋改造成長租公寓，內(nèi)部稱之為“進(jìn)村”。這一計(jì)劃在9月底落地，深圳萬科與福田區(qū)南園街道玉田村簽約物業(yè)托管，試水“統(tǒng)租運(yùn)營+物業(yè)管理+綜合整治”新模式，玉田村將旗下物業(yè)統(tǒng)一出租給萬科，在經(jīng)過統(tǒng)一改造，并對(duì)“城中村”的基礎(chǔ)設(shè)施、生活環(huán)境全面提升后，萬科將植入物業(yè)管理、長租公寓、社區(qū)商業(yè)等運(yùn)營內(nèi)容。深圳萬科還介入了龍華景樂新村、坂田新圍仔村的改造，改造后由泊寓整體運(yùn)營。

這種政企合作，盤活城中村的模式在深圳范圍內(nèi)目前只有萬科參與。

但全靠官方支持不足以保證新業(yè)務(wù)的推進(jìn)，萬科目前同時(shí)改造的三個(gè)村，都出現(xiàn)了因?yàn)檎w改造租客的租約被迫中斷的情況。加之長租公寓帶動(dòng)租金上漲，引發(fā)了一些公眾不滿情緒。深圳泊寓負(fù)責(zé)人袁軍認(rèn)為，任何事物的發(fā)生都會(huì)有一個(gè)認(rèn)知認(rèn)同的過程，道路是曲折的。一名政府內(nèi)部人士透露，深圳官方未來很大可能會(huì)考慮在改造過程中給予補(bǔ)貼，攤薄企業(yè)成本，促使租金相對(duì)降低。

上述深圳人才安居集團(tuán)內(nèi)部人士認(rèn)為，盤活城中村與盤活空置房存在很大差異，此前萬科在深圳連舊改都鮮有參與，物業(yè)進(jìn)駐和舊改一樣都是要和當(dāng)?shù)刎?fù)責(zé)人溝通協(xié)商。“進(jìn)城中村，萬科的經(jīng)驗(yàn)肯定沒有佳兆業(yè)、鴻榮源他們多。”

來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)