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胡潤(rùn)研究院昨天發(fā)布的《36計(jì)胡潤(rùn)百富榜2017》（Hurun Rich List 2017， in association with 36G），是該機(jī)構(gòu)自1999年以來(lái)連續(xù)第19次發(fā)布“胡潤(rùn)百富榜”，上榜門(mén)檻已連續(xù)五年保持20億元?？偵习袢藬?shù)比五年前翻了一倍，平均財(cái)富比五年前上漲50%。前十名上榜門(mén)檻是五年前的3倍多，是十年前的3倍，是15年前的近37倍。共有2130位企業(yè)家財(cái)富達(dá)到20億元，比去年多了74位。上榜企業(yè)家平均財(cái)富比去年上漲12.5%達(dá)到81億元，漲幅是GDP漲幅的近2倍。

59歲的恒大許家印以2900億元首次登頂中國(guó)首富，他也成為胡潤(rùn)百富榜19年來(lái)的第12位中國(guó)首富。恒大今年上半年成功引入兩輪合共700億戰(zhàn)略投資，同期股價(jià)增長(zhǎng)近5倍。目前恒大總資產(chǎn)1.5萬(wàn)億，年銷(xiāo)售規(guī)模超5000億，員工10萬(wàn)多人。許家印的財(cái)富增長(zhǎng)主要集中在這半年，漲了200億，平均每天漲10億，這是99年以來(lái)財(cái)富增長(zhǎng)速度最快的一次。另外，許家印以12.4億元捐贈(zèng)額位列今年胡潤(rùn)慈善榜第三位。

排在第二位的是46歲的馬化騰，騰訊今年股價(jià)屢創(chuàng)新高，漲幅已超60%，其優(yōu)異的成績(jī)還要得益于火遍全中國(guó)的游戲大作《王者榮耀》，目前用戶(hù)規(guī)模已超2億人。騰訊目前市值已接近3萬(wàn)億，并且首次進(jìn)入世界500強(qiáng)。53歲的馬云及其家族財(cái)富由于縮水2%，只得以200億元退居第三位，目前阿里的市值也已突破3萬(wàn)億，股價(jià)有年初的不到90美元上漲到目前的178美元。值得注意的是，阿里系今年共有43人登上胡潤(rùn)財(cái)富榜，阿里也首次進(jìn)入世界500強(qiáng)。

許家印與其恒大的崛起之路

許家印是何許人也？恐怕在中國(guó)已經(jīng)是家喻戶(hù)曉了，就算沒(méi)聽(tīng)過(guò)他從鋼鐵工人到坐擁幾千億商業(yè)帝國(guó)的故事，也肯定知道他對(duì)中國(guó)足球的貢獻(xiàn)，已經(jīng)兩次奪得亞冠聯(lián)賽冠軍的恒大足球，在中超正在向7連貫發(fā)起沖擊。

無(wú)獨(dú)有偶，在上個(gè)月另一份重磅級(jí)別的“福布斯”財(cái)富榜中，許家印也以391億美元的身價(jià)力壓馬化騰和馬云，登頂首富寶座。只不過(guò)許家印在“首富寶座”上只坐了幾個(gè)小時(shí)，便隨著恒大尾盤(pán)股價(jià)的沖高回落與騰訊股價(jià)的小幅上漲，被馬化騰以388億美元的身價(jià)擠下榜首。

而許家印上一次當(dāng)中國(guó)首富，就要追溯到2009年11月5日了，恒大在港交所上市，當(dāng)天收盤(pán)市值達(dá)到705億港元，許家印憑借其68%的持股將約人民幣422億元收入囊中，首次成為中國(guó)首富。其實(shí)，2008年許家印本有機(jī)會(huì)登頂首富，恒大第一次沖刺IPO，但意外的是，當(dāng)時(shí)土地儲(chǔ)備糧位居全國(guó)第一的恒大在香港首次公開(kāi)發(fā)行股票缺遇冷擱淺，隨之而來(lái)的，是IPO計(jì)劃失敗后的資金鏈幾近崩潰，當(dāng)時(shí)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀并不是很樂(lè)觀，業(yè)內(nèi)人士曾預(yù)測(cè)08年下半年全國(guó)主要城市商品房的成交量將會(huì)有40%左右的下滑，在樓市整體遇冷的大環(huán)境下，恒大腹背受敵。

為了度過(guò)寒冬，挽救資金鏈，回籠資本，恒大開(kāi)啟“特價(jià)模式”，08年國(guó)慶期間，恒大地產(chǎn)在12個(gè)核心城市的18個(gè)精品樓盤(pán)同時(shí)開(kāi)盤(pán)，并予以“八五折”特價(jià)銷(xiāo)售。而這一“讓利策略”讓恒大在國(guó)慶黃金周短短七天時(shí)間內(nèi)取得了50億元銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，占2008年全年業(yè)績(jī)的42.37％，成為資金鏈回血的第一大功臣。最終，恒大在08年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入118億元，挺過(guò)了這一寒冬。

2009年恒大卷土重來(lái)第二次沖擊IPO，這一次的上市之路就與08年截然不同了，恒大保證金認(rèn)購(gòu)額高達(dá)38.6億元，較其招股首日超額近五倍。一年時(shí)間，從跌入谷底到重新登頂，無(wú)論是上市還是成為首富，對(duì)恒大和許家印來(lái)說(shuō)都不是易事。

恒大關(guān)鍵詞：高土儲(chǔ)+高負(fù)債

2006年，在引入了多家國(guó)際知名投資機(jī)構(gòu)后，恒大開(kāi)始了其“圈地”之路，在其他家房地產(chǎn)巨頭都在放緩拿地速度的時(shí)候，恒大僅僅兩年時(shí)間，就將土儲(chǔ)面積增至4600萬(wàn)平方米，翻了8倍。到2010年，“清庫(kù)存”已經(jīng)成為各家房企的首要任務(wù)，拿地基本上處于停滯狀態(tài)，但此時(shí)的恒大反而變本加厲的買(mǎi)地，這一年，恒大不但成為全國(guó)最大的“地主”，而且還超出位居土儲(chǔ)面積第二位的綠地集團(tuán)高出了一倍。

“土地存儲(chǔ)量第一”，貌似在恒大上市之初就被制定為“人設(shè)”，在2016年，恒大的土地儲(chǔ)備量達(dá)到了2.29億平方米，原值3600.7億元。與高土儲(chǔ)相對(duì)應(yīng)的，自然是龐大的支出，2009年-2015年，恒大累計(jì)新增土地款為2620.25億元，平均每年新增土地款達(dá)到374億元。其中，2013年和2015年，恒大當(dāng)年新增土儲(chǔ)拿地款分別達(dá)到了707.0億元和712.6億元。

巧婦難為無(wú)米炊，土地儲(chǔ)備對(duì)一家地產(chǎn)公司的重要性是不言而喻的。以2016年年末各家的土地儲(chǔ)備總量來(lái)對(duì)比，這五家公司是中國(guó)房地產(chǎn)公司中土儲(chǔ)量最大的，恒大以2.29億平方米的土地儲(chǔ)備量穩(wěn)居榜首，碧桂園為1.66億平方米、綠地1.37億平方米、萬(wàn)科1.13億平方米、保利地產(chǎn)為1億平方米。

高負(fù)債伴隨著高土儲(chǔ)而來(lái)。2008年恒大負(fù)債199.39億元，這一數(shù)字在之后的每年里幾乎都在成倍增長(zhǎng)，截止2017年6月30日，恒大負(fù)債合計(jì)13248億元，幾乎相當(dāng)于同行萬(wàn)科和碧桂園上半年的負(fù)債總和。雖說(shuō)高負(fù)債是房地產(chǎn)行業(yè)的常態(tài)，但是如此規(guī)模，其他家望塵莫及，只有恒大一家獨(dú)大了。

恒大的“圈地”熱情可以說(shuō)在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)算是非常特立獨(dú)行了，但不可否認(rèn)的是，時(shí)間證明恒大的眼光確實(shí)獨(dú)到，隨后各大房企加入圈地?zé)岢薄?ldquo;地王”頻現(xiàn)，而恒大卻早已憑借先發(fā)優(yōu)勢(shì)低成本購(gòu)入大量土儲(chǔ)。

高土儲(chǔ)和高負(fù)債給恒大帶來(lái)高增長(zhǎng)的同時(shí)也帶來(lái)了高風(fēng)險(xiǎn)，恒大已經(jīng)完成了全國(guó)項(xiàng)目布局的戰(zhàn)略，已經(jīng)做過(guò)“老大”的恒大決定放慢步伐、穩(wěn)健發(fā)展。“求變”是恒大2017年給自己的新標(biāo)簽，“去負(fù)債”也成為了恒大未來(lái)三年的目標(biāo)，許家印提出“三低一高”戰(zhàn)略，即低負(fù)債、低杠桿、低成本，以及高周轉(zhuǎn)，由此實(shí)現(xiàn)從追求規(guī)模到效益的轉(zhuǎn)變。

“地主”許家印還有多少“余糧”？

2017年中國(guó)房地產(chǎn)的爭(zhēng)霸戰(zhàn)已經(jīng)進(jìn)行到下半場(chǎng)的最后階段，論上半年業(yè)績(jī)，恒大只能排到第三位，萬(wàn)科和碧桂園位居冠亞軍。財(cái)告顯示，2017年上半年，恒大動(dòng)用了接近1900億的營(yíng)業(yè)收入，才換來(lái)231.3億的凈利潤(rùn)。而萬(wàn)科和碧桂園則用700億上下的營(yíng)收，贏得了100多億的凈利潤(rùn)。恒大完成兩輪700億融資，承諾2017-2019年度凈利潤(rùn)分別不得少于243億元、308億元及337億元，合計(jì)三年888億。

業(yè)界預(yù)測(cè)，恒大2017年全年凈利潤(rùn)有望突破500億。但是，這得消耗非常巨大的“儲(chǔ)糧”。從上半年數(shù)據(jù)看，恒大2016年的余糧已經(jīng)吃光了，下半年繼續(xù)釋放利潤(rùn)的話，就得吃今年上半年的儲(chǔ)備糧食。如果按照上半年的速度，下半年也增加300億利潤(rùn)的話，那么，恒大就得消耗超2500億的已售未結(jié)算收入。從這方面而言，恒大剩下的糧食“真的不多了”。

來(lái)源：品途商業(yè)評(píng)論