社區(qū)服務(wù)O2O金礦 到底怎么挖？自媒體
[截至2015年，中國物業(yè)管理行業(yè)管理面積164.5億平方米、企業(yè)數(shù)量10.5萬家、年?duì)I業(yè)收入3500億元、從業(yè)人員711.2萬人。]
[彩生活提供的數(shù)據(jù)顯示，公司自2014年上市之后加大了擴(kuò)張步伐，截至去年底，該公司小區(qū)管理面積達(dá)到3.22億平方米，為全國2001個(gè)小區(qū)提供服務(wù)，是全球最大的居住小區(qū)服務(wù)運(yùn)營商，2015年新增管理面積1.39億平方米，其中52.8%來源于收并購，47.2%來源于全權(quán)委托管理。]
[而在全國擁有近400個(gè)樓盤的恒大地產(chǎn)則在去年通過借殼構(gòu)建了其社區(qū)服務(wù)的資本平臺(tái)——恒騰網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)植入了恒大旗下的12個(gè)社區(qū)。恒大計(jì)劃在今年底植入100個(gè)社區(qū)，到2017年將恒大旗下所有樓盤的社區(qū)服務(wù)裝入恒騰網(wǎng)絡(luò)，并開始向社會(huì)擴(kuò)張。]
當(dāng)越來越多開發(fā)商大佬被互聯(lián)網(wǎng)的“平臺(tái)”思維洗腦后，房地產(chǎn)企業(yè)旗下依托物業(yè)管理而形成的“社區(qū)”，無疑成為最現(xiàn)成的線下“平臺(tái)”。
因此，一場圍繞社區(qū)平臺(tái)而展開的掘金運(yùn)動(dòng)拉開序幕。物業(yè)管理，這個(gè)曾經(jīng)捆綁在開發(fā)商身上的雞肋，卻在不知不覺中搖身變成當(dāng)紅炸子雞。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，除了已經(jīng)上市的彩生活（01778.HK）、中海物業(yè)（02669.HK）、中奧到家（01538.HK）以及恒騰網(wǎng)絡(luò)（00136.HK）幾家公司以社區(qū)服務(wù)作為主營業(yè)務(wù)之外，萬科、綠城中國、碧桂園、雅居樂等地產(chǎn)公司都已經(jīng)開始整合社區(qū)資源，在物業(yè)管理的基礎(chǔ)上深度挖掘利潤增值空間。
跑馬圈地
社區(qū)服務(wù)的蛋糕到底有多誘人，能讓習(xí)慣了“暴利”的開發(fā)商趨之若鶩。彩生活日前披露的2015年財(cái)報(bào)可提供參考。
彩生活的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，去年，該集團(tuán)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入人民幣8.28億元，調(diào)整后利潤人民幣3.28億元，分別同比增長112.6%和50.7%，整體毛利由2014年約人民幣3.1億元增加46.7%至約人民幣4.55億元，整體毛利率由2014年的79.6%減少24.7個(gè)百分點(diǎn)至54.9%。
雖然彩生活2015年的毛利率因?yàn)橐豁?xiàng)大宗收購而下降，但超過50%的毛利率，奠定其“暴利”的特性。從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上看，目前罕有房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)還能保持超過50%的毛利率。
當(dāng)然，并非所有社區(qū)服務(wù)的企業(yè)都能擁有彩生活那么高的盈利能力。數(shù)據(jù)顯示，彩生活2015年的銷售凈利率高達(dá)22.07%，但中奧到家僅有2.53%，中海物業(yè)也僅有4.60%。
因此，社區(qū)服務(wù)這座金礦，也不是那么容易挖，但這并不妨礙開發(fā)商和資本市場對這個(gè)故事的極盡想象。
截至目前，已經(jīng)有多家房地產(chǎn)巨頭將社區(qū)服務(wù)提升到全新的高度。5月6日，雅居樂地產(chǎn)便高調(diào)宣布，旗下基于社區(qū)服務(wù)的新品“雅管家”全新上線，并提出了物業(yè)管理4.0概念的全新商業(yè)模式。在此之前，萬科、碧桂園、恒大、綠城、保利地產(chǎn)(600048,股吧)等若干地產(chǎn)公司，早已經(jīng)在社區(qū)服務(wù)這項(xiàng)業(yè)務(wù)上進(jìn)行了布局，將其逐漸從房地產(chǎn)開發(fā)中剝離出來，引入互聯(lián)網(wǎng)+概念，以社區(qū)O2O作為新的業(yè)務(wù)模型。
不獨(dú)開發(fā)商看中這塊業(yè)務(wù)，資本市場也對此抱有極大的熱情。繼彩生活、中海物業(yè)、中奧到家等社區(qū)服務(wù)平臺(tái)登陸香港股市后，預(yù)計(jì)綠城物業(yè)、碧桂園物業(yè)等也將在不久之后敲開資本市場的大門。
而在全國擁有近400個(gè)樓盤的恒大地產(chǎn)則在去年通過借殼構(gòu)建了其社區(qū)服務(wù)的資本平臺(tái)，目前，該平臺(tái)恒騰網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)植入了恒大旗下的12個(gè)社區(qū)。恒大計(jì)劃在今年底植入100個(gè)社區(qū)，到2017年將恒大旗下所有樓盤的社區(qū)服務(wù)裝入恒騰網(wǎng)絡(luò)，并開始向社會(huì)擴(kuò)張。
無論是彩生活、雅生活還是恒騰網(wǎng)絡(luò)，其目標(biāo)都是希望不斷做大市場蛋糕，不但要管理開發(fā)商自己的樓盤，還要將生意做到其他社區(qū)。開發(fā)商之間一場全新的跑馬圈地正在上演。
彩生活提供的數(shù)據(jù)顯示，公司自2014年上市之后加大了擴(kuò)張步伐，截至去年底，該公司小區(qū)管理面積達(dá)到3.22億平方米，為全國2001個(gè)小區(qū)提供服務(wù)，是全球最大的居住小區(qū)服務(wù)運(yùn)營商，2015年新增管理面積1.39億平方米，其中52.8%來源于收并購，47.2%來源于全權(quán)委托管理。
單從彩生活管理的社區(qū)規(guī)模來看已相當(dāng)驚人，但放到全國的維度，其市場份額仍然是九牛一毛。
截至2015年，中國物業(yè)管理行業(yè)管理面積164.5億平方米、企業(yè)數(shù)量10.5萬家、年?duì)I業(yè)收入3500億元、從業(yè)人員711.2萬人。
中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長沈建忠認(rèn)為，物業(yè)管理的春天來臨了，因?yàn)楸姸嗥髽I(yè)的理念有了新的提升，充分認(rèn)識(shí)到社區(qū)資源是巨大的寶藏。
盈利模式有待挖掘
從外部市場環(huán)境上看，無論是大型的互聯(lián)網(wǎng)巨頭還是創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)都在積極布局小區(qū)和家庭消費(fèi)，競相追逐新的線上+線下發(fā)展機(jī)會(huì)。而對于本身就管理著大量社區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于天然掌握了豐富的線下資源，自然成為各類希望進(jìn)入小區(qū)、提供小區(qū)服務(wù)的企業(yè)的成長快捷方式。因此，房地產(chǎn)企業(yè)勢必成為社區(qū)O2O服務(wù)中最大的資源整合者。
“物業(yè)不只是房地產(chǎn)的售后服務(wù)。”這是彩生活的理念，同樣也是雅生活的理念，也是若干地產(chǎn)商在最近兩年思考的結(jié)論，但到底要怎么做，還是個(gè)并不十分明晰的問題。
林沐（化名）是就職于一家上市社區(qū)管理公司的中層管理人員，在他看來，“物業(yè)管理在引入社區(qū)O2O之后到底怎么做，大部分公司都還在摸索，真正形成一定思路并擁有了理想盈利空間的，還是只有彩生活。”
林沐介紹，大多數(shù)公司會(huì)首先搭建一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)或APP，然后吸引客戶到APP上活動(dòng)，以最簡單的繳納管理費(fèi)水電費(fèi)為切入點(diǎn)，并提供社區(qū)活動(dòng)和互動(dòng)，來增強(qiáng)用戶使用的黏性，并在此基礎(chǔ)上，開拓其他新的服務(wù)項(xiàng)目。
在沈建忠看來，物業(yè)管理的變化是個(gè)好趨勢，企業(yè)能夠充分利用社區(qū)的資源，實(shí)現(xiàn)社區(qū)價(jià)值最大化，這不但符合國家的共享經(jīng)濟(jì)、共享發(fā)展的理念，又為社區(qū)居民提供增值保值的服務(wù)。
去年，彩生活在線下服務(wù)的基礎(chǔ)上推出了其線上平臺(tái)“彩之云”，并提供了若干業(yè)務(wù)的嘗試。截至2015年12月31日，在線平臺(tái)彩之云APP的注冊用戶數(shù)為200.3萬人，活躍用戶為85.8萬人，分別同比增長了100.3%和112.5%。
增值服務(wù)方面，如截至2015年12月31日，彩之云平臺(tái)下的E師傅的日均單量為6000單；E理財(cái)全年累計(jì)投資總額達(dá)到人民幣5.33億元；E租房在2015年完成了從線下向線上的轉(zhuǎn)型，為集團(tuán)貢獻(xiàn)收入人民幣2360萬元。
當(dāng)然，在社區(qū)O2O的構(gòu)想里，可以開拓的空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于此。目前更多公司還處于搭建平臺(tái)、探索盈利模式的階段。
按照雅居樂控股集團(tuán)副總裁兼雅生活集團(tuán)總裁葉翔的構(gòu)想，該公司提出的所謂物業(yè)管理4.0版本，就是“把權(quán)益回歸業(yè)主，讓物業(yè)管理真正進(jìn)入良性可持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)下的商業(yè)增值模式”。
在雅生活這個(gè)平臺(tái)下，物業(yè)管理的一切都將變得非常透明，社區(qū)的每一筆錢該不該花，花到哪里，都將由社區(qū)居民來集體決定，物業(yè)公司只扮演管家角色，收取服務(wù)費(fèi)用。
在葉翔看來，服務(wù)是根本，而搭建純商業(yè)的社區(qū)O2O平臺(tái)并不是關(guān)鍵，只有在做好傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)上，整合物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)包括社區(qū)周邊商業(yè)、政務(wù)、公共配套等資源于一體，滿足社區(qū)業(yè)主全方位需求，為社區(qū)業(yè)主提供便利的O2O平臺(tái)，才能獲得巨大的成長空間。
截至目前，雅生活雖然擁有了明晰的運(yùn)營模式，但還處于試行的早期階段，其效果仍有待檢驗(yàn)。
葉翔透露，“雅居樂截止到去年年底，物業(yè)管理營收規(guī)模是12個(gè)億，包括今年新簽的合約，到目前為止規(guī)模是可以突破15億到16億左右。今年我們的目標(biāo)是希望能夠做到年?duì)I收規(guī)模達(dá)20個(gè)億，這是對市場的一個(gè)預(yù)測，應(yīng)該是一個(gè)健康合理的盈利水平。”
看起來，雅居樂在物業(yè)服務(wù)這個(gè)業(yè)務(wù)上的掘金才剛剛開始。而更多的公司，目前仍然沒有找到清晰的運(yùn)營思路，也沒有完成專業(yè)的團(tuán)隊(duì)建設(shè)，只能選擇大而全的經(jīng)營思路，先構(gòu)建APP平臺(tái)，然后在平臺(tái)上多線作戰(zhàn)，盡可能多地開展業(yè)務(wù)，其間做到一半中途而廢的也不在少數(shù)。
“什么都去做，最后到底哪項(xiàng)業(yè)務(wù)能爆發(fā)，誰也不知道。”林沐稱，金礦擺在那里，至于怎么挖，就看各家的本事了。
【來源：第一財(cái)經(jīng)日報(bào) 作者/張歆晨】
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