“孔雀南飛，雞毛一地” 深圳知名孵化器孔雀機構(gòu)被物業(yè)強拆背后創(chuàng)投
4月22日，據(jù)一財網(wǎng)報道，位于深圳南山科興科技園的創(chuàng)業(yè)孵化器“孔雀機構(gòu)”被拆除。這是繼兩個多月前“地庫”倒閉之后，又一家孵化器難以為繼。
“不同的是，這次的“孔雀機構(gòu)”知名度更大，第一財經(jīng)記者了解到，其占地3000到4000平方米，應屬深圳區(qū)占地面積最大的孵化器。根據(jù)此前深圳市星塵大海電子商務(wù)有限責任公司創(chuàng)始人兼CEO孟大維在微博上爆料，其創(chuàng)業(yè)公司所在的孵化器孔雀機構(gòu)團隊失聯(lián)，物業(yè)突然要求清場，現(xiàn)場留下眾多入駐的創(chuàng)業(yè)團隊等待維權(quán)。孟大維表示，目前入駐的公司都交了租金，能否退還仍然是一個大問題。”
孔雀機構(gòu)成立于2010年。前身是深圳市趨勢文化創(chuàng)意聯(lián)盟，擁有22家聯(lián)盟企業(yè)，是一家綜合型服務(wù)運營機構(gòu)。在該平臺上的孵化項目達到三四十個。
據(jù)了解，此次拆除“孔雀機構(gòu)”主要是因為連續(xù)三個月拖欠租金以及物業(yè)管理費用。
在被強拆之后，孵化器孔雀機構(gòu)的負責人接受了界面新聞記者采訪，稱不斷上漲的租金正給“二房東”式的孵化器帶來越來越大的資金壓力。
孔雀機構(gòu)目前最大的股東陳鵬福說，孔雀機構(gòu)現(xiàn)在3月份欠租金18.5萬元，4月份欠租28.5萬元。陳鵬福說，“深圳這兩年樓市火爆，導致租金上漲過快，現(xiàn)在正中集團的物業(yè)公司，要求租給新客戶是146元/平方米＋14元/平方米物業(yè)費，并驅(qū)趕原有的租戶。”
按照陳鵬福的說法，孔雀機構(gòu)本身就有一定的財務(wù)危機。2015年9月，孔雀機構(gòu)蛇口美年廣場因為工地施工產(chǎn)生了超大噪音和灰塵，2015年12月入駐率從95%降低至50%。當時，孔雀機構(gòu)對客戶損失逐一支付，財務(wù)數(shù)據(jù)有統(tǒng)計損失超過260萬。
根據(jù)深圳鏈家成交系統(tǒng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年深圳平均租金上漲23.1%，在孵化器和創(chuàng)業(yè)公司集中的南山區(qū)、寶安區(qū)租金與2010年相比漲幅超80%，大量寫字樓以及商業(yè)用地開始調(diào)價。
“就算2015年漲價10%，也就是110元/平方米左右的租金水平，但地產(chǎn)物業(yè)公司卻要求把價格調(diào)到146元/平方米，并驅(qū)逐原來的創(chuàng)業(yè)者。”陳鵬福對界面無奈地說。
除此之外，2015年底的資本寒冬以及春節(jié)的休假，造成了大量創(chuàng)業(yè)公司退租，這也讓孔雀機構(gòu)雪上加霜。
此外，陳鵬福本人還指出，政府承諾的補貼遲遲不能到賬也是資金斷裂的原因。
“我們對政府獎勵資金到位過分自信。從去年底公示宣布我們獲得市科創(chuàng)委獎勵100萬，到真正到賬足足遲了三個多月。如果(資金)早一點到位，這筆資金絕對可以救助孔雀渡過難關(guān)。”陳鵬福說，政府有規(guī)定的辦事流程，據(jù)說其他眾創(chuàng)空間也遇到類似問題。“業(yè)內(nèi)流傳，有些時候要塞錢走走關(guān)系，(鼓勵的資金)可能會早一點到。”
陳鵬福還告訴記者，目前他個人名下有兩套房產(chǎn)、兩部奧迪車，其中正在賣一套房產(chǎn)，用來支付員工工資，還有一套房產(chǎn)，準備計劃拿去抵押。所得資金計劃用來結(jié)清租戶退還押金，并和其他孵化器合作，幫助創(chuàng)業(yè)團隊過渡。
不斷上漲的租金則給“二房東”式的孵化器們帶來越來越大的資金壓力。
最后，在界面報道中，陳鵬?？偨Y(jié)孔雀機構(gòu)倒閉的教訓說，“孵化器一定是多元化創(chuàng)業(yè)服務(wù)，寧可不賺錢，也要把市場上最好的供應商帶進孵化器。其次，需要從收租金轉(zhuǎn)型為擁有投資功能，真正成為創(chuàng)業(yè)導師，但這個實踐起來可能并不容易。”
以下，是鬧客邦給的稿件，對這個事進行了現(xiàn)場還原與孵化器及法律角度的解讀。
事件還原：被“孔雀機構(gòu)拖欠物業(yè)費”刷屏
4月22日，朋友圈里被孔雀機構(gòu)的一聲“悲鳴”占領(lǐng)了。這消息源自微博“孟大維”的截圖，隨后接到了一波波創(chuàng)業(yè)者的爆料，說因為孔雀機構(gòu)拖欠正中物業(yè)的物業(yè)費要強拆？鬧客邦記者接到爆料，第一時間趕往現(xiàn)場。
據(jù)了解，在這之前孔雀機構(gòu)還是看似正常運轉(zhuǎn)，跟36氪等幾家合作的活動都在穩(wěn)步的推進中。常駐的創(chuàng)業(yè)者反應跟孔雀機構(gòu)的合作一直不錯，直到4月20日下午，接到深圳正中置業(yè)有限公司通知，因孔雀機構(gòu)拖欠2016年2月、3月、4月份租金與物業(yè)管理費等相關(guān)費用，物業(yè)與孔雀機構(gòu)解除租賃合同，并通知孔雀機構(gòu)內(nèi)的創(chuàng)業(yè)者在4月22日前安排搬遷。
今天一早，物業(yè)公司開始清場，并對孔雀機構(gòu)進行拆除。記者到場發(fā)現(xiàn)，之前孔雀已裝修近半的新空間被拆的七七八八，曾經(jīng)門庭若市的餐廳也已經(jīng)清空，工作人員對此并不愿意多評論一句。
走入辦公區(qū)域，不少創(chuàng)業(yè)者情緒激動，要求孔雀機構(gòu)相關(guān)高層給個解釋，而物業(yè)公司態(tài)度也十分強硬，后經(jīng)過政府街道辦介入，雙方情緒緩和。據(jù)業(yè)主跟鬧客邦透露，現(xiàn)在員工在整理用戶的居住合同，部分工程款也未結(jié)清。物業(yè)公司人員還透露，現(xiàn)在孔雀機構(gòu)欠租過百萬人民幣，同時還欠入駐租戶租金、和預收的租金共計70多萬人民幣。截止下午3點，孔雀機構(gòu)CEO陳鵬福并未出現(xiàn)。
孔雀機構(gòu)，是深圳最早開始嘗試新型聯(lián)合辦公空間的企業(yè)，成立于2013年。根據(jù)網(wǎng)站顯示，其前身為深圳趨勢文化創(chuàng)意聯(lián)盟，2013年，孔雀機構(gòu)調(diào)整成為聯(lián)合辦公空間，為創(chuàng)業(yè)者服務(wù)，是深圳較早建立孵化生態(tài)鏈條的眾創(chuàng)空間，專注TMT領(lǐng)域的孵化。目前已經(jīng)服務(wù)團隊累計130多個，火樂科技、HiredinChina、倍輕松-握握、磁易購、青萍科技（北京）有限公司、全民互娛、娛夢網(wǎng)絡(luò)、樂逗游戲等知名公司都出自這家眾創(chuàng)空間。
出事之前幾日，孔雀機構(gòu)的財務(wù)危機在圈內(nèi)就傳的沸沸揚揚，出事前一日，不少創(chuàng)業(yè)者見到孔雀機構(gòu)內(nèi)就已經(jīng)出現(xiàn)點點租、小微蜂等辦公空間出租平臺的廣告以及人員，為創(chuàng)業(yè)者找場地，甚至還推出免費入駐幾月的優(yōu)惠活動。
事發(fā)之時，入駐的創(chuàng)業(yè)者們紛紛表示驚訝，并表示孔雀機構(gòu)在前兩年的入住率很高，基本都90%以上，頂峰的時候都已住滿，從2015年下半年開始，由于資本寒冬，創(chuàng)業(yè)企業(yè)經(jīng)營維艱，孔雀的經(jīng)營情況開始下滑，目前入駐率只有60%左右。
其實孔雀機構(gòu)之前有兩家分店，蛇口美年廣場店開業(yè)不久在去年12月突然關(guān)閉。據(jù)知情人士告知，其關(guān)閉原因仍然是與物業(yè)之間因物業(yè)費、租金等問題扯皮鬧掰，孔雀機構(gòu)也是通知其入駐團隊三天內(nèi)辦理，不少創(chuàng)業(yè)者因其服務(wù)比價好，從蛇口遷來南山科興店。而那場風波，業(yè)內(nèi)人士爆料孔雀其實耗費了合計200多萬。
有消息稱，其CEO陳鵬福的財務(wù)一直有問題，名下房產(chǎn)已經(jīng)抵押，空間入住率持續(xù)下降，關(guān)張也是能夠預見的。消息一出，圈內(nèi)一時間亂作一團，不少空間親自上門招攬團隊入駐，還有不少愿意主動提供免費空間為創(chuàng)業(yè)者度過這段時期，創(chuàng)業(yè)者卻已經(jīng)心悸，對空間開始失去信心。
下午4點左右，鬧客邦聯(lián)系到孔雀機構(gòu)CEO陳鵬福，他回應：作為大股東，他愿意承擔相關(guān)責任：
1、保證員工工資。
2、根據(jù)租賃協(xié)議，向租戶退還押金和多余租金。
眾創(chuàng)空間業(yè)內(nèi)人士怎么看？
2015年，眾創(chuàng)空間稱為潮流名詞，被稱為中國眾創(chuàng)空間元年。創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)的熱情催生了大量小微創(chuàng)業(yè)企業(yè)的辦公需求，一時間眾創(chuàng)空間、孵化器、聯(lián)合辦公空間令人眼花繚亂。在4月18日，由優(yōu)客工場牽頭發(fā)布的《中國眾創(chuàng)空間發(fā)展藍皮書》中給出的數(shù)據(jù)為，據(jù)不完全統(tǒng)計，至2015年，各地的眾創(chuàng)空間數(shù)量已達500多家(也有人說有近千家)，其中已有近100家眾創(chuàng)空間納入了國家級科技企業(yè)孵化器的管理服務(wù)體系。早在去年12月，深圳市常委、深圳常務(wù)副市長的發(fā)言中就表示，深圳目前孵化器面積已超過460萬平方米。
不少業(yè)內(nèi)人士反映，實際上深圳已經(jīng)遠遠超過這個面積，正在運營的孵化載體已經(jīng)超過千家，另外，不少地產(chǎn)企業(yè)也紛紛搭著”雙創(chuàng)"之風，將原有傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園進行改造升級，星河、天安、華強北、賽格從不同領(lǐng)域切入，為創(chuàng)業(yè)孵化提供空間。
除了地產(chǎn)商，資本、上市公司，甚至原本跟這行毫無關(guān)系的個人也以“二房東”的姿態(tài)也邁入了空間行當。這個已經(jīng)被資本和熱潮催熟的行業(yè)，不僅面臨著專業(yè)化程度不高、運營管理人才欠缺等問題，盈利模式單一、資金匱乏才是真正致命的缺失。事實上，眾創(chuàng)空間并非空間而已，拼的是生態(tài)的搭建，雄厚的資本支持、強大的資源整合能力、媒體公信力以及完整的基礎(chǔ)服務(wù)能力這四個基礎(chǔ)能力缺一不可。
提及倒閉，不得不提及之前的“地庫”，孔雀機構(gòu)已經(jīng)是第二家。除此之外，還有另外一個現(xiàn)象，不少之前運營不錯的孵化器從今年開始大規(guī)模擴張，大規(guī)模擴張、圈地、圈占資源，許多眾創(chuàng)空間對于盈利模式也并未考慮太多。
INNOBANK 創(chuàng)始人楊霆鵬表示，孔雀機構(gòu)在很多人還看不懂孵化行業(yè)的時候就已經(jīng)以創(chuàng)新孵化器的姿態(tài)走出來為創(chuàng)業(yè)者服務(wù)，不少團隊受惠。如今行業(yè)環(huán)境的確很亂，動輒過幾百萬的補貼，讓大批不懂孵化的人進駐另有所圖，真正能夠幫助創(chuàng)業(yè)者的人卻因市場亂象，死在前進的路上。
律師怎么說？
無論你是為它感到惋惜還是感覺與你無關(guān)，總之在這場紛爭中，各方都是受害者。物業(yè)說：“孔雀你欠了我的錢！”，孔雀說：“你說要拆你就拆？”，創(chuàng)業(yè)者說：“你們掐架，為啥受傷的總是我。”
我們第一時間采訪了易法客創(chuàng)始人、著名律師高德良，他說：“創(chuàng)業(yè)者是最無辜的。”
專業(yè)意見如下：
Q:物業(yè)有沒有權(quán)利進行強拆？
A:物業(yè)如果進行了強拆，可能導致侵權(quán)或人身傷害。如果強拆，屬于私力救濟，業(yè)主反而可能導致侵權(quán)、人身傷害等問題，如果法律允許強拆，要法院干嘛，還是要通過司法途徑或者通過司法幫助解決問題。
Q:孔雀提前3天要求租賃在此的創(chuàng)業(yè)者撤離，是不是也有問題？
A:對于這點，孔雀機構(gòu)與創(chuàng)業(yè)者簽訂了租賃合同，創(chuàng)業(yè)者也預付了房租，理論上合同到期才能視為合同解除，提前三天要求創(chuàng)業(yè)者撤離，可能導致違約，因為沒有看合同，只能說可能。
另外題外話，作為為創(chuàng)業(yè)者提供幫助和服務(wù)的創(chuàng)業(yè)服務(wù)機構(gòu)，應該要有一定的擔當和責任心。如果確實有困難，可以采取提前機構(gòu)和創(chuàng)業(yè)團隊溝通，預留充裕時間讓創(chuàng)業(yè)者找到新的場地， 以減輕或者化解矛盾危機。
Q:根據(jù)法律，創(chuàng)業(yè)者該如何處理目前由于二房東違約引起的違約？
A:這場違約事件中，創(chuàng)業(yè)者的確是無辜的一方。理智對待很重要，盡快找其他機構(gòu)落腳，不要影響自己創(chuàng)業(yè)，至于能不能索賠，需要按照當時與孔雀機構(gòu)簽訂的合同來，視情況而定，不能完全定論。
Q:創(chuàng)業(yè)者是不是還有其他方面的影響,比如注冊地址，財稅地址，變更方法需要提醒的？
A:這對創(chuàng)業(yè)者的注冊和納稅等方面影響不大，找到安置地方后，與房東簽訂租賃合同就可以到相應機關(guān)辦理變更手續(xù)。
Q:孔雀機構(gòu)這類的二房東應該如何處理這個違約行為？創(chuàng)業(yè)者又該在找場地方面如何避免這類悲劇發(fā)生？
A: 我其實也不太同意“悲劇”這個說法，孔雀機構(gòu)也值得同情。目前看來沒有惡意卷款逃跑，而是因經(jīng)營不善而導致如此。找場地這樣的事對于前行的創(chuàng)業(yè)者來說只是創(chuàng)業(yè)路上一段很小的插曲，很小的事情，創(chuàng)業(yè)不易。另外，很多眾創(chuàng)空間本身也在創(chuàng)業(yè)，我感覺大家互相諒解吧。
本文為鬧客邦深圳團隊采訪，作者李倩。本文版權(quán)歸鬧客邦所有，如需轉(zhuǎn)載，請關(guān)注鬧客邦（微信號：nockclub）申請授權(quán)。
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